Rembourser une Mourabaha par anticipation : ce qui tombe, et ce qui reste dû

La marge est un prix figé le jour de la signature, pas un taux qui court. Ce qui la réduit porte un nom, l'ibrā', et ce n'est pas un droit acquis.

Par l'équipe Namup, Mis à jour août 2026

La scène se répète, et elle arrive toujours trop tard. Un foyer paie sa Mourabaha depuis des années, une rentrée d'argent se présente, il décide de solder. Il appelle son établissement avec, en tête, un calcul qui semble aller de soi : puisqu'il n'utilisera pas l'argent jusqu'au bout, il ne doit pas la part de coût qui correspond au temps restant. Puis le montant tombe, et il est plus élevé que prévu.

Personne ne l'a trompé. Il a lu un contrat de vente avec les yeux de quelqu'un qui lit un contrat de prêt, et toute la différence entre les deux se concentre dans cette minute-là.

Ce que tu as signé : un prix arrêté, pas un taux qui court

Un crédit à intérêt fonctionne sur un taux qui s'applique au capital restant dû. Chaque mois, l'intérêt se calcule sur ce qui reste ; quand le capital baisse, l'intérêt baisse avec lui. C'est pour cette raison qu'un remboursement anticipé réduit le coût d'un crédit de façon automatique : ce qui n'est plus dû ne produit plus d'intérêt. Personne n'accorde rien, c'est de l'arithmétique.

La Mourabaha ne marche pas ainsi, et c'est là que tout se joue. L'établissement achète le bien, puis te le revend à son coût d'acquisition augmenté d'une marge bénéficiaire, l'un et l'autre convenus d'avance¹. C'est la définition de la loi marocaine, le texte officiel sur lequel cette page s'appuie ; la mécanique arithmétique qui en découle, elle, est celle de toute vente à paiement différé, quel que soit le pays où le contrat se signe. Ce que tu dois est donc un prix de vente, arrêté le jour de la signature et payé en mensualités égales jusqu'au terme. Il n'existe dans une Mourabaha aucune colonne « taux annuel » qui courrait avec le temps, pour une raison simple : il n'y a pas de taux, il y a un prix. La marge n'est pas la rémunération du temps qui reste à courir, c'est une part de ce prix, due par le contrat dès l'instant où il est conclu.

Si c'est le choix entre les formules qui t'occupe plutôt que la sortie anticipée, il est traité ailleurs : Mourabaha, Ijara, Musharaka comparées prend les trois contrats et le crédit classique, propriété par propriété. Cette page-ci ne traite qu'un seul moment, celui où tu veux solder avant le terme.

Et il faut dire tout de suite le bon côté de cette mécanique, parce qu'il est réel et qu'il se perd souvent dans la discussion. Ton coût total est connu en dirhams avant la première mensualité. Il ne monte pas si les taux du marché montent, il n'est pas révisé en cours de route, il ne dépend d'aucune conjoncture. La stabilité qui te protège pendant vingt ans est exactement celle qui te surprend si tu veux sortir en cinq.

Le calcul d'un remboursement anticipé, en dirhams

Les chiffres qui suivent sont marocains ; la mécanique est la même dans n'importe quelle monnaie. Prenons un logement à 800 000 dirhams, financé par Mourabaha sur vingt ans, avec une marge de 400 000 dirhams, soit 50 % du prix sur toute la durée. Le contrat tient en deux lignes.

Au bout de dix ans, soit 120 mensualités, tu as versé 600 000 dirhams. Il t'en reste 120 à payer. Une rentrée d'argent arrive, et tu veux solder.

Ce qui reste dû par le contrat, ce sont les 120 mensualités restantes, en entier : 120 × 5 000 = 600 000 dirhams. Tu as payé la moitié du prix, il te reste exactement l'autre moitié, marge comprise, y compris la part de marge dont le temps n'est pas encore passé.

Mets un crédit classique à côté, la comparaison rend la chose visible. Si le même financement avait été un crédit dont le taux produit la même mensualité, soit 4,36 % par an, il te resterait à rembourser 485 652 dirhams, et l'affaire serait close. L'écart entre les deux chiffres est de 114 348 dirhams.

Cet écart est le sujet de tout l'article. C'est l'intérêt que l'emprunteur classique cesse de payer du seul fait qu'il solde, sans avoir rien à demander à personne ; et c'est, dans la Mourabaha, un montant qui reste dû tant que l'établissement n'y renonce pas. Le calcul est le même des deux côtés. C'est la position par défaut qui est inversée.

L'honnêteté demande de dire l'autre moitié avec la même netteté. Si tu vas jusqu'au terme dans les deux cas, tu paies 1 200 000 dirhams d'un côté comme de l'autre : l'écart ne naît qu'au moment de la sortie anticipée. Et le crédit classique a son défaut symétrique, puisque son taux peut être révisé s'il est variable, et que beaucoup de contrats prévoient une indemnité de remboursement anticipé qui rogne une partie du gain. Au Maroc, d'ailleurs, la Mourabaha n'a pas cette indemnité du tout : le remboursement anticipé y est possible à tout moment et sans indemnités, on y revient plus bas. Aucune des deux formules n'est gratuite. Ce sont deux prix payés pour deux tranquillités différentes.

L'ibrā' : son nom, et ce qu'il est vraiment

La remise qui réduit le montant restant porte un nom dans ces contrats : l'ibrā'. Le mot désigne le fait, pour un créancier, de renoncer à une créance qu'il détient. Cette définition contient déjà la réponse à la question que tout le monde se pose : l'ibrā' est un acte de l'établissement sur un droit qui lui appartient, et non un droit qui naîtrait pour toi du seul fait que tu paies en avance.

Une autorité de supervision l'a écrit noir sur blanc, dans un document public, et deux phrases méritent d'être citées. La première décrit la situation par défaut : dans un financement à paiement différé, l'établissement est en principe fondé à réclamer au client le prix de vente restant dû, y compris la part différée du profit, même en cas de remboursement anticipé. La seconde décrit la nature de la remise : l'ibrā' étant une décision discrétionnaire des établissements, le droit de l'accorder leur appartient².

D'où une règle courte, et qui vaut d'être retenue telle quelle : une remise qui n'est pas écrite n'existe pas. Où elle s'écrit, dans le contrat ou à côté, dépend du pays, et la suite le montre. Le moment de poser la question, lui, est celui d'avant la signature, pas celui d'après. Avant, tu es une partie qui négocie. Après, tu es un client qui demande une faveur.

Une autorité a imposé la règle, et ce que ça t'apprend

Le même document raconte la suite, et c'est le passage le plus utile pour toi. Le superviseur a constaté que certains établissements accordaient la remise et inscrivaient cet engagement dans leur offre et leurs documents, tandis que d'autres restaient entièrement silencieux sur le sujet, et que cet écart de pratiques désorientait le public. Une résolution du 10 avril 2000 a d'abord posé qu'une clause d'engagement à accorder l'ibrā', insérée dans le contrat de financement, oblige l'établissement à l'honorer. Puis, en 2011, les établissements ont été tenus d'accorder la remise à tout client qui solde avant le terme, et d'inscrire dans l'offre et les documents contractuels une clause précisant les situations où elle est accordée et sa formule de calcul³.

Cette règle est malaisienne, et elle ne s'applique ni au Maroc ni dans le Golfe. Elle est citée ici parce que l'autorité qui l'a changée a commencé par décrire le point de départ, et ce point de départ est celui qui vaut partout où une telle règle n'existe pas.

Deux pays, deux chemins exactement inverses

Si l'affaire s'arrêtait à la Malaisie, tu en tirerais une conclusion simple : fais écrire l'ibrā' dans ton contrat. Cette conclusion est fausse au Maroc, et l'écart entre les deux pays est ce que cette page a de plus utile à t'apprendre.

Il existe en effet une circulaire du Wali de Bank Al-Maghrib, la n° 1/W/17 du 27 janvier 2017, consacrée aux caractéristiques techniques des produits Mourabaha, Ijara, Moucharaka, Moudaraba et Salam et aux modalités de leur présentation à la clientèle⁴. D'après une lecture juridique marocaine publiée de son texte, elle inverse exactement le dispositif malaisien : l'établissement peut renoncer à une partie de sa marge bénéficiaire à condition que cela ne soit pas stipulé dans le contrat, et le contrat doit indiquer que l'établissement n'est pas tenu de renoncer à cette part en cas de remboursement anticipé. La même lecture rapporte un point qui joue en ta faveur : tu peux, de ta propre initiative, rembourser à tout moment tout ou partie du prix de vente restant dû, et sans indemnités⁵.

La conséquence pratique est nette. Ce qui engage l'établissement dans un pays peut invalider le geste dans un autre. Demander à Rabat que l'ibrā' figure dans ton contrat, c'est demander ce que la règle locale écarte, pas ce qui te protège. La règle est territoriale, et elle se demande par son nom.

La règle qui s'applique à toi, elle, se trouve à deux endroits : ton contrat, et les textes du superviseur de ton pays. Ce superviseur a un nom, et il n'y a rien à deviner là-dessus : Bank Al-Maghrib au Maroc, la Banque centrale des Émirats arabes unis aux Émirats, la Banque centrale saoudienne en Arabie saoudite, et son équivalent dans chaque pays. Pour les autorités du Golfe, nous n'avons trouvé aucun texte publié sur l'ibrā' que nous puissions citer. Quant à la circulaire marocaine, Bank Al-Maghrib la publie sous forme d'image scannée, sans texte lisible par une machine : nous attribuons donc son contenu à la lecture juridique qui la cite, et non à notre propre lecture du texte.

Les trois questions à poser avant de signer

Première question : combien coûte ce financement au total, en dirhams ? Pas un pourcentage, pas un taux annuel : le montant qui sortira de chez toi du premier au dernier mois, frais et assurances compris. Un pourcentage se compare à un autre pourcentage et reste une abstraction ; un montant se compare à ton revenu, et c'est le seul qui te dise si ta vie peut le porter. C'est la règle de la maison sur tous les financements, Mourabaha ou crédit.

Deuxième question : que fait réellement l'établissement quand un client solde en avance, et accepte-t-il de l'écrire ? La réponse attendue n'est pas la parole rassurante d'un conseiller : c'est un écrit, dans l'offre, dans la fiche produit, ou sur un papier signé par l'établissement. Pas nécessairement dans le contrat lui-même, puisque au Maroc c'est précisément là qu'elle n'a pas sa place. Si ton contrat dit que l'établissement n'est pas tenu de renoncer à sa marge, c'est la formule normale là-bas et ce n'est pas un refus : ce qui se demande alors, c'est la pratique, écrite en dehors du contrat. Et si rien n'est écrit nulle part, tu connais déjà la réponse, et tu peux décider en la connaissant. Une réponse décevante obtenue avant la signature vaut mieux que la même, découverte dix ans plus tard.

Troisième question : combien restera-t-il dû après deux ans, après cinq ans ? Un chiffre unique, que l'établissement produit en une minute quand tu le demandes avant de signer, et qui révèle à lui seul ce que des mensualités toutes identiques ont l'art de dissimuler.

Après la signature, la porte se rétrécit. La demande d'ibrā' reste possible, mais la réponse appartient désormais à l'établissement seul, et tu n'as devant toi que ce que ton contrat prévoit. C'est pour cela que ces trois questions se posent avant.

Et si tu as déjà soldé sans avoir rien demandé, rien ne t'empêche de poser la question quand même : elle ne coûte rien. Simplement, la réponse restera discrétionnaire. Toute la différence entre demander avant et demander après tient dans cette phrase.

Ce que fait Namup, et ce qu'il ne fait pas

L'app suit ton financement Mourabaha tel qu'il est : une mensualité constante et une marge figée au contrat, rangée dans tes obligations du mois, avec la part déjà payée et ce qui reste dû. Elle ne te promet aucune économie de remboursement anticipé que ton établissement n'a pas écrite, et elle ne calcule aucun ibrā'. Elle ne finance rien, ne vend aucun financement et ne recommande aucun établissement.

Ce qu'elle fait, c'est mettre cette mensualité à sa place dans ton mois, pour que ton mois entier tienne dans un seul calcul : revenus − obligations − épargne = ce que tu peux dépenser. Comprendre ce que tu signes, puis voir chaque mois où tu en es.

Essaie en 60 secondes, sans carte. Voir mon plan du mois →

Questions fréquentes

Est-ce que la marge d'une Mourabaha diminue si je rembourse par anticipation ?

Pas d'elle-même. La marge est une part d'un prix de vente dû par le contrat, pas la rémunération d'un temps qui court, et le principe est que le prix de vente restant reste dû en entier². Ce qui le réduit, c'est l'ibrā', une renonciation de l'établissement à une créance qui lui appartient : inscrit dans le contrat, il l'engage ; absent du contrat, il reste discrétionnaire. C'est pour cela que la question se pose avant de signer.

Quelle différence entre l'ibrā' et l'indemnité de remboursement anticipé d'un crédit ?

Les deux vont en sens contraire. Dans un crédit à intérêt, le taux cesse de courir sur ce qui est remboursé, donc le coût baisse tout seul, et le contrat peut prévoir une indemnité qui rogne une partie de cette baisse. Dans une Mourabaha, le prix reste dû, et il ne baisse que si une remise est accordée. D'un côté une réduction automatique dont on peut retrancher quelque chose, de l'autre rien tant que rien n'est ajouté.

La Mourabaha est-elle plus chère qu'un crédit, alors ?

Non, et le calcul plus haut le montre : menés jusqu'au terme, les deux coûtent 1 200 000 dirhams dans cet exemple. L'écart n'apparaît qu'à la sortie anticipée, où il atteint 114 348 dirhams. En échange, la Mourabaha t'achète un coût total qui ne bouge plus pendant vingt ans, ce qu'un crédit à taux variable ne garantit pas. Une comparaison honnête met les deux choses sur la table, puis te laisse trancher.

Namup calcule-t-il l'ibrā' que je pourrais obtenir ?

Non, et c'est un choix. Une remise de ce type n'est pas une formule qu'on déduit : c'est une clause de contrat ou une décision d'établissement. Un chiffre affiché comme une économie probable serait lu comme une promesse que personne n'a faite. L'app affiche donc le coût annoncé tel quel et laisse le vrai chiffre à celui qui s'y engage.

1. Loi n° 103-12 relative aux établissements de crédit et organismes assimilés (promulguée par dahir du 24 décembre 2014), titre III « Banques participatives », article 58 a) : « Tout contrat par lequel une banque participative vend à son client un bien meuble ou immeuble déterminé et propriété de cette banque à son coût d'acquisition augmenté d'une marge bénéficiaire, convenus d'avance. Le paiement par le client au titre de cette opération est effectué selon les modalités convenues entre les deux parties. » Texte officiel, PDF hébergé par Bank Al-Maghrib, consulté en août 2026. L'article définit la structure en droit marocain ; la mécanique arithmétique décrite dans cet article est celle d'une vente à paiement différé, partout où elle existe. ↩
2. Bank Negara Malaysia, banque centrale de Malaisie, « Guidelines on Ibra' (Rebate) for Sale-Based Financing », référence BNM/RH/GL 012-5, première émission le 1er novembre 2011, dernière mise à jour le 31 janvier 2013, paragraphe 1.2 : « For deferred payment financing, principally an IFI has the right to claim from the customer the outstanding selling price that will also include the deferred profit portion even in early settlement » ; et paragraphe 1.4 : « Given that ibra' is a discretionary consideration of the IFIs, the right to grant ibra' remains with the IFIs. » (En anglais dans le texte, traduction dans le corps de l'article. L'abréviation « IFI » y désigne les établissements que la loi marocaine appelle banques participatives.) Document officiel, PDF hébergé par la banque centrale, consulté en août 2026. ↩
3. Même document : le paragraphe 1.4 décrit l'écart de pratiques entre établissements et la confusion qu'il crée pour le public ; le paragraphe 1.6 rapporte la résolution du 10 avril 2000, selon laquelle l'insertion d'une clause d'engagement à accorder l'ibrā' dans le contrat de financement oblige l'établissement à l'honorer ; le paragraphe 6.1 impose aux établissements d'accorder l'ibrā' à tout client qui solde avant la fin de la durée de financement ; le paragraphe 7.1 leur impose d'insérer dans l'offre et les autres documents contractuels une clause précisant les situations où l'ibrā' est accordé et sa formule de calcul pour chacune ; le paragraphe 5.1 fixe l'entrée en vigueur au 1er novembre 2011. Ces règles sont malaisiennes et ne s'appliquent pas hors de Malaisie ; elles sont citées ici comme un texte de supervision publié qui décrit la situation par défaut avant de la modifier. ↩
4. Bank Al-Maghrib, circulaire du Wali n° 1/W/17 du 27 janvier 2017 relative aux caractéristiques techniques des produits Ijara, Mourabaha, Moucharaka, Moudaraba, Salam et Istisna'a ainsi qu'aux modalités de leur présentation à la clientèle, telle que modifiée et complétée. Son existence, son numéro, sa date et son objet sont vérifiés dans le recueil officiel de Bank Al-Maghrib, « Recueil des textes législatifs et réglementaires régissant l'activité des établissements de crédit et organismes assimilés », mis à jour à fin 2023, p. 434 ; le recueil précise en note que seule la circulaire en langue arabe a été homologuée par arrêté du ministre de l'Économie et des Finances. Recueil, PDF officiel et page Banque participative de Bank Al-Maghrib, consultés en août 2026. Réserve : Bank Al-Maghrib publie la circulaire elle-même sous forme d'image scannée, sans couche de texte ; nous n'avons donc pas pu en lire les articles nous-mêmes, et son contenu est attribué dans le corps à la source suivante. ↩
5. Mohammed Ait Mouhatta, « Techniques et limites de la finance participative, du contrat de la mourabaha aux yeux de la loi marocaine », publié sur village-justice.com, citant le texte de la circulaire n° 1/W/17 : « l'établissement peut renoncer à une partie de la marge bénéficiaire au profit du client, à condition que cela ne soit pas stipulé dans le contrat » ; le contrat doit indiquer que « l'établissement n'est pas tenu de renoncer à une partie de la marge bénéficiaire en cas de remboursement anticipé » ; et « le client peut, à son initiative, procéder à tout moment et sans indemnités, au remboursement anticipé de l'intégralité ou d'une partie du prix de vente restant dû ». village-justice.com, consulté en août 2026. Source juridique secondaire, pas un texte officiel : citée comme telle parce que le texte officiel n'est pas lisible par une machine (voir la note précédente). ↩