Double imposition France-Maroc : tes loyers marocains sont-ils taxés deux fois ?

Deux pays, deux fiscs, un seul loyer : une convention décide qui taxe, et toi, tu déclares des deux côtés.

Par l'équipe Namup, Mis à jour juillet 2026

C'est la question qui revient chaque printemps, au moment des déclarations : « Je paie déjà l'impôt sur mes loyers au Maroc. La France (ou le Canada) va-t-elle me taxer une deuxième fois ? » La réponse courte : non, pas deux fois, mais tu dois déclarer des deux côtés, et la mécanique n'est pas la même selon que tu vis en France ou au Canada. La double imposition sur tes revenus locatifs marocains est traitée par deux conventions fiscales signées il y a un demi-siècle : la convention France-Maroc du 29 mai 1970¹, et la convention Canada-Maroc du 22 décembre 1975⁵. Voici ce qu'elles disent, mot pour mot, et ce que ça change dans tes formulaires.

La règle commune : le pays du bien taxe le loyer

Sur les revenus des biens immobiliers, les deux conventions partent du même principe : le loyer est taxé là où se trouve le bien. Un appartement à Casablanca loué toute l'année, c'est d'abord le fisc marocain qui le taxe, que tu vives à Paris ou à Montréal. La convention avec la France est même plus tranchée que le modèle habituel : les revenus des biens immobiliers « ne sont imposables que dans l'État où ces biens sont situés »². Celle avec le Canada dit que ces revenus « sont imposables dans l'État contractant où ces biens sont situés », ce qui laisse au Canada le droit de les taxer aussi, à charge pour lui d'éliminer le doublon⁶. Cette nuance de rédaction explique toute la différence entre les deux pays de résidence.

Côté marocain, dans les deux cas, tes loyers se déclarent et s'imposent au Maroc selon les règles marocaines de l'impôt sur le revenu, auprès de la Direction Générale des Impôts. Garde les preuves : déclarations, avis, justificatifs de paiement. Ce sont elles qui feront fonctionner la suite.

Si tu vis en France : exonération, mais « taux effectif »

Pour un résident fiscal de France, la convention fiscale France-Maroc est claire : la France ne peut pas taxer tes loyers marocains. Mais elle ajoute une phrase qui change tout : chaque État « conserve le droit de calculer l'impôt au taux correspondant à l'ensemble des revenus imposables d'après sa législation »³. C'est le mécanisme du taux effectif : tes loyers marocains ne sont pas imposés en France, mais ils sont comptés pour déterminer le taux appliqué à tes revenus français.

Un exemple pour voir le mécanisme (chiffres illustratifs, pas des repères) : avec 40 000 EUR de salaire en France et l'équivalent de 4 000 EUR de loyers nets au Maroc, la France calcule le taux d'imposition comme si tu gagnais 44 000 EUR, puis applique ce taux à tes seuls 40 000 EUR de revenus français. Les 4 000 EUR marocains ne sont pas taxés en France, mais ils peuvent faire monter le taux qui s'applique au reste. C'est légal, prévu par la convention, et c'est précisément pour cela que « taxé au Maroc » ne veut jamais dire « rien à déclarer en France ».

Dans les formulaires, concrètement, pour la déclaration des revenus 2025 :

• Le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger) recense tes revenus de source marocaine.
• Les loyers exonérés vont directement dans la déclaration 2042 C, ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (régime micro-foncier) : la notice officielle de la 2047 le dit expressément, les revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif se déclarent à ces lignes, et non dans la case 8TI, réservée aux revenus exonérés autres que les salaires, pensions et revenus fonciers⁴.
• Et n'oublie pas la déclaration des comptes eux-mêmes : chaque compte bancaire marocain se déclare avec le formulaire 3916, une obligation indépendante de l'impôt.

Si tu vis au Canada : tout se déclare, le crédit d'impôt efface le doublon

Le Canada suit une autre logique : un résident fiscal canadien déclare ses revenus mondiaux, revenus locatifs marocains compris. L'Agence du revenu du Canada le rappelle sans ambiguïté : les contribuables « doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances, canadiennes et étrangères »⁹. Tes loyers marocains entrent donc dans ta déclaration canadienne, sur le formulaire T776 (état des loyers de biens immeubles), lignes 12599 et 12600⁸.

La double imposition est ensuite éliminée par un crédit d'impôt étranger : la convention prévoit que l'impôt marocain payé sur ces revenus « est entièrement déduit de tout impôt canadien payable au titre de ces mêmes revenus »⁷. En pratique, tu remplis le formulaire T2209 (crédits fédéraux pour impôt étranger) et tu reportes le résultat à la ligne 40500 de ta déclaration : le crédit accordé est, pour chaque pays, le moindre de l'impôt étranger réellement payé et de l'impôt canadien autrement dû sur ce revenu⁸. D'où une conséquence très concrète : garde chaque preuve de l'impôt payé au Maroc, c'est elle qui fonde ton crédit. Et si tes biens marocains dépassent 100 000 CAD de coût, le formulaire T1135 s'ajoute à la liste.

France ou Canada : le même loyer, deux mécaniques

Les trois erreurs qui coûtent cher

• Ne rien déclarer parce que « c'est déjà taxé au Maroc ». En France, l'exonération ne dispense pas de déclarer (taux effectif) ; au Canada, le revenu mondial se déclare toujours. Dans les deux pays, l'omission se paie en pénalités, pas en économies.
• Perdre les preuves marocaines. Au Canada, sans preuve de l'impôt payé au Maroc, pas de crédit : le doublon redevient réel. En France, sans le détail de tes revenus marocains, impossible de remplir la 2047 sereinement.
• Oublier les déclarations de comptes. 3916 côté France, T1135 côté Canada : des obligations déclaratives séparées de l'impôt, avec leurs propres pénalités. Elles existent indépendamment de ce que le Maroc échange ou non comme informations.

Deux fiscs, une seule image claire

Un loyer en dirhams, un impôt au Maroc, une déclaration en France ou au Canada : c'est exactement la vie « entre deux pays » pour laquelle Namup est construit. Ton bien marocain, ses loyers et ce qu'il te coûte vraiment tiennent dans une seule image, et ton mois dans un seul calcul : revenus − engagements − épargne = ce que tu peux dépenser, l'épargne retenue à la source, au même rang qu'une facture. Le loyer qui arrive de Casablanca n'est pas un bonus flou : c'est une ligne de ton patrimoine, visible, datée, avec ses obligations en face.

Essaie en 60 secondes, gratuit, sans carte. Voir mon patrimoine →

Questions fréquentes

Je paie très peu d'impôt au Maroc sur ces loyers. Dois-je quand même les déclarer en France ?

Oui. L'exonération française ne dépend pas du montant payé au Maroc : les loyers marocains restent déclarés (2047, puis 4EA ou 4EB de la 2042 C) et comptés pour le taux effectif. Ne pas les déclarer, c'est une omission déclarative, même si l'impôt français sur ces loyers est nul.

Le taux effectif augmente-t-il vraiment mon impôt en France ?

Il peut. Tes loyers marocains ne sont jamais taxés en France, mais ils peuvent faire passer une partie de tes revenus français dans une tranche de taux supérieure. L'effet dépend de ton barème : parfois négligeable, parfois sensible. C'est le prix, prévu par la convention, d'une exonération propre.

Au Canada, que se passe-t-il si l'impôt marocain dépasse l'impôt canadien sur ce revenu ?

Le crédit est plafonné : pour chaque pays, tu déduis le moindre de l'impôt étranger payé et de l'impôt canadien autrement dû sur ce revenu. Si le Maroc a prélevé davantage, l'excédent ne crée pas de remboursement canadien. Le formulaire T2209 fait ce calcul ligne par ligne.

Je vends le bien au lieu de le louer : même logique ?

Les conventions traitent aussi les gains de cession, et le Maroc taxe d'abord la vente d'un bien situé chez lui. Mais la vente ouvre un tout autre chantier, le rapatriement du produit : c'est l'objet du guide rapatrier l'argent d'une vente immobilière au Maroc.

1. Convention entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement du Royaume du Maroc tendant à éliminer les doubles impositions et à établir des règles d'assistance mutuelle administrative en matière fiscale, signée à Paris le 29 mai 1970, entrée en vigueur le 1er décembre 1971, modifiée par l'avenant signé à Rabat le 18 août 1989 (en vigueur le 1er décembre 1990). Texte officiel consolidé, PDF, impots.gouv.fr, consulté en juillet 2026. ↩
2. Convention France-Maroc de 1970, article 9 : « Les revenus des biens immobiliers, y compris les bénéfices des exploitations agricoles et forestières, ne sont imposables que dans l'État où ces biens sont situés. » L'article 4 précise que sont considérés comme biens immobiliers « les droits auxquels s'applique la législation fiscale concernant la propriété foncière, ainsi que les droits d'usufruit sur les biens immobiliers ». ↩
3. Convention France-Maroc de 1970, article 25, paragraphe 1 : « Un État contractant ne peut pas comprendre dans les bases des impôts sur le revenu visés à l'article 8 les revenus qui sont exclusivement imposables dans l'autre État contractant en vertu de la présente Convention, mais chaque État conserve le droit de calculer l'impôt au taux correspondant à l'ensemble des revenus imposables d'après sa législation. » Le crédit d'impôt du paragraphe 2 vise d'autres catégories (dividendes, intérêts, redevances), pas les revenus immobiliers. ↩
4. Notice du formulaire n° 2047 (« Revenus de source étrangère et revenus encaissés à l'étranger perçus par un contribuable domicilié en France », revenus 2025, n° 11226*28), rubrique 8 « Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif » : « indiquez vos revenus autres que les salaires, pensions et revenus fonciers … Reportez le total de ces revenus ligne 8TI de la déclaration n° 2042 C. Déclarez directement … vos revenus fonciers ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (régime micro) sur la déclaration n° 2042 C sans les indiquer ci-dessous. » Formulaire 2047, PDF officiel, impots.gouv.fr, consulté en juillet 2026. ↩
5. Convention entre le Canada et le Maroc en vue d'éviter les doubles impositions et de prévenir l'évasion fiscale en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune, signée à Ottawa le 22 décembre 1975, instruments de ratification échangés et entrée en vigueur le 9 novembre 1978 (Recueil des traités du Canada 1978 n° 11). Texte officiel, canada.ca (ministère des Finances), consulté en juillet 2026. ↩
6. Convention Canada-Maroc de 1975, article VI « Revenus de biens immobiliers », paragraphes 1 et 3 : les revenus provenant de biens immobiliers « sont imposables dans l'État contractant où ces biens sont situés », y compris les revenus « de la location » et « les profits provenant de l'aliénation de ces biens ». ↩
7. Convention Canada-Maroc de 1975, article XXII, paragraphe 1 : sous réserve des conditions du droit canadien sur la déduction de l'impôt payé à l'étranger, l'impôt marocain payable conformément à la Convention « sur des bénéfices, revenus ou gains provenant du Maroc est entièrement déduit de tout impôt canadien payable au titre de ces bénéfices, revenus ou gains ». ↩
8. Agence du revenu du Canada, page « Ligne 40500, Crédit fédéral pour impôt étranger » (année d'imposition 2025) : « Remplissez le formulaire T2209, Crédits fédéraux pour impôt étranger, pour calculer votre crédit … Dans la plupart des cas, pour chaque pays étranger, vous pouvez demander le moindre des montants suivants : l'impôt étranger sur le revenu que vous avez réellement payé ; l'impôt à payer par ailleurs au Canada sur votre revenu net de ce pays », à reporter « à la ligne 40500 ». Les loyers étrangers se déclarent via le formulaire T776, lignes 12599 (brut) et 12600 (net). canada.ca, ARC, consulté en juillet 2026. ↩
9. Agence du revenu du Canada : les contribuables « doivent déclarer leurs revenus de toutes provenances, à l'intérieur comme à l'extérieur du Canada » (« must report their worldwide income from all sources, both inside and outside Canada »). canada.ca, consulté en juillet 2026. ↩