بعت عقاراً في المغرب؟ هكذا تحوّل ثمنه إلى بلد إقامتك

يوم البيع، الأوراق المحفوظة منذ يوم الشراء هي التي تتكلّم.

بقلم فريق Namup، آخر تحديث يوليو ٢٠٢٦

هو السؤال الذي يشغل مغاربة العالم أكثر من غيره، ويُختصر في جملة واحدة: «بعتُ الشقة في المغرب... فهل يستطيع المال اللحاق بي؟» والجواب الصريح: نعم، بحرّية، وفائض القيمة معه، بشرط ملفٍّ سليم. وإن غاب الملف، فهناك سيناريو بديل، قانونيٌّ لكنه بطيء، لا يخرج فيه المال إلا أقساطاً. والفرق بين المسارين لا يتقرّر يوم البيع، بل تقرّر منذ زمن، يوم الشراء، بالطريقة التي دخل بها المال إلى المغرب. إليك الآلية كاملة، قطعةً قطعة.

ضمان التحويل: حرّيتك في استرجاع أموالك، مكتوبةً في النص

قواعد الصرف المغربية، التعليمات العامة لعمليات الصرف الصادرة عن مكتب الصرف، تمنح الاستثمارات الأجنبية في المغرب «نظام قابلية تحويل» يضمن «الحرّية الكاملة في التحويل» لعائدات الاستثمار ولثمن بيعه^١. وثلاثة تفاصيل تعنيك مباشرة:

• مغاربة العالم مشمولون: النص يُدرجهم صراحةً في تعريف الاستثمار الأجنبي^١.
• العقار مشمول: اقتناء العقارات شكلٌ من أشكال الاستثمار المنصوص عليها، وأشغال البناء كذلك^١.
• فائض القيمة مشمول: مكتب الصرف يقولها بلا لبس، يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار «وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء»^٢.

أمّا شرط الدخول فواحدٌ لا يقبل التفاوض: أن يكون الاستثمار قد مُوِّل بالعملة الأجنبية، بتحويلٍ وارد من الخارج، أو بالخصم من حساب بالعملة أو بالدرهم القابل للتحويل^٣. هذا هو الخيط الذي سيتتبّعه بنكك رجوعاً: إن دخل المال عبر القنوات البنكية القابلة للتحويل، فكلّ شيء يستطيع الخروج. وإن دخل نقداً من اليد إلى اليد، فالخيط غير موجود أصلاً.

ملف الإثباتات: ما سيطلبه منك بنكك بحكم النص

يوم التحويل، لن يكتفي البنك بكلامك، التعليمات تُلزمه بطلب ملفٍّ كامل^٤:

• ما يُثبت أداء الضرائب والرسوم المستحقّة عن البيع، وهو الجانب الضريبي الذي نفصّله أسفله؛
• إثباتات التمويل الأصلي: مطبوعات الصرف، وإشعار الائتمان الخاص بالتحويل الوارد من الخارج، وإشعار الخصم من الحساب بالدرهم القابل للتحويل، وبيان الصرف^٥. هذه وثائق أصدرها بنكك المغربي يوم الشراء، واحتفظ إلى جانبها بإثباتات التحويل الدولي من بنكك في بلد الإقامة (وصل السويفت): فهي الأثر العملي الذي يسمح بإعادة بناء الخيط إن ضاعت ورقة؛
• نسخة من عقد البيع ونسخة من عقد الشراء؛
• ما يُثبت إقامتك بالخارج، إن كنت من مغاربة العالم.

والخلاصة عادةٌ واحدة: ملف التحويل يُبنى يوم الشراء، لا يوم البيع. كلّ تحويل، وكلّ مطبوع، وكلّ إشعار، وكلّ عقد، ملفٌّ واحد، بنسختين، طوال عمر العقار.

بلا ملف: «الحساب القابل للتحويل لأجل»... أو المال بسرعة السلحفاة

وماذا لو لم يُموَّل العقار بالعملة، اشتُري نقداً، أو بدراهم عادية؟ يبقى البيع صحيحاً تماماً، ويبقى المال مالَك... لكنه لا يستفيد من أيّ ضمان تحويل. يودَع الثمن بالدرهم، بعد إثبات أداء الضرائب، في «حساب قابل للتحويل لأجل»^٦. ومن هذا الحساب لا يمكن تحويل الأموال إلى الخارج إلا «في أربعة أقساط متساوية من ٢٥٪»: الأول فورَ إيداع المبلغ، ثم قسطٌ كلّ سنة في تاريخ الذكرى السنوية للإيداع^٧. ثلاث سنوات انتظارٍ للقسط الأخير، تبقى الأموال خلالها حرّة الاستعمال داخل المغرب دون سقف^٧.

هذا هو السيناريو الذي كُتبت هذه المقالة لتجنّبك إياه. وهو ليس عقوبةً اعتباطية: إنه ببساطة ما يتبقّى حين لا يوجد إثباتٌ لأصل المال بالعملة. وباب الخروج معروفٌ سلفاً، إنه ملف الفقرة السابقة.

الجانب الضريبي: ضريبة الربح العقاري بلا مفاجآت

قبل أيّ تحويل، للضرائب المغربية حقّها، وهنا أيضاً القواعد معلنة ومؤرَّخة:

• الضريبة: الربح الصافي (ثمن البيع ناقص ثمن الشراء والمصاريف) يُفرض عليه ٢٠٪، بحدٍّ أدنى قدره ٣٪ من ثمن البيع يُؤدّى ولو بلا ربح^٨.
• الأجل: التصريح يتمّ إلكترونياً، عبر خدمات SIMPL للمديرية العامة للضرائب على tax.gov.ma، مع أداء الضريبة في الوقت نفسه، خلال ٣٠ يوماً من البيع^٩.
• إعفاء السكن الرئيسي: ربح بيع مسكنٍ اتُّخذ سكناً رئيسياً منذ ٥ سنوات على الأقل معفى، والنصّ يذكر مغاربة العالم بالاسم: المسكن الذي يحتفظ به المغربي المقيم بالخارج سكناً له في المغرب، أو يسكنه مجاناً زوجُه أو والداه أو أبناؤه، يُعدّ سكناً رئيسياً^١٠. وفوق ٤ ملايين درهم من ثمن البيع، يبقى حدٌّ أدنى من ٣٪ مستحقّاً على ما جاوز هذا المبلغ^١٠.
• أداة راحة البال: الرأي المسبق. منذ ٢٠٢٣، يمكنك أن تطلب من الإدارة، خلال ٣٠ يوماً من عقد الوعد بالبيع، المصادقة على حساب ضريبتك قبل البيع. جوابها يصلك خلال ٦٠ يوماً ويبقى صالحاً ٦ أشهر، وهو «بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء»؛ فإن صرّحت وأدّيت على أساسه، أُعفيت من المراجعة الضريبية عن هذا البيع^١١. أي: لا مجهول في المبلغ، والورقة الضريبية لملف التحويل جاهزة سلفاً.

وثائق الأداء، وصل التصريح، أو شهادة الرأي المسبق، هي بالضبط ما سيطلبه بنكك تحت بند «الضرائب والرسوم». والموثّق بدوره لا يستطيع تحرير العقد دون شهادةٍ تُثبت أداء الرسوم المثقلة للعقار^١٢، صمّام أمانٍ إضافي يعمل لصالحك.

بلدان... وصورة واحدة

عقارٌ في المغرب، وثمن بيعٍ بالدرهم، ومشروعٌ يواصل طريقه باليورو أو بالدولار: هذه هي حياة «مالك بين بلدين» التي بُني Namup لأجلها. ممتلكاتك، هنا وهناك، في صورةٍ واحدة، وشهرُك في عمليةٍ واحدة: الدخل − الالتزامات − الادخار = ما تستطيع أن تصرفه، حيث يُحجَز الادخار من المصدر في مرتبة الفواتير. وثمن البيع ليس غنيمةً تُصرف: إنه سطرٌ من ممتلكاتك يغيّر بلده وشكله... ويستحقّ أن يُرى كاملاً.

جرّبها في ٦٠ ثانية، مجاناً، دون إدخال بطاقتك البنكية. أرني ممتلكاتي ←

ولإغلاق الدائرة: آلية الحسابات التي تجعل كلّ هذا ممكناً مشروحة في الحساب بالدرهم القابل للتحويل. وبعد وصول المال، يبدأ واجب التصريح في بلد الإقامة: استمارة ٣٩١٦ في فرنسا، واستمارة الممتلكات الأجنبية في كندا.

أسئلة شائعة

اشتريت قبل خمس عشرة سنة ولم أعد أجد إثباتات التحويل. هل ضاع كلّ شيء؟

لا، الملف يُعاد بناؤه، لكنه لا يُرتجل. بنكك المغربي أصدر مطبوعات الصرف وإشعارات الائتمان آنذاك ويستطيع البحث في سجلّاته؛ وبنكُك في بلد الإقامة يستطيع إعادة إصدار وصولات التحويلات الدولية. ابدأ هذا العمل قبل عرض العقار للبيع، لا بعده، وأخبر موثّقك وبنكك مبكّراً، فذلك يصنع الفرق.

هل يشمل الضمان فائض القيمة، أم رأس مالي الأول فقط؟

الاثنين معاً. مكتب الصرف يكتبها بوضوح: يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار «وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء». فإن تضاعفت قيمة الشقة الممَوَّلة بالعملة، فالذي يُحوَّل هو صافي ثمن البيع، بعد أداء الضرائب، لا ما دُفع في البداية فحسب.

عقارٌ ورثته... هل يستفيد من ضمان التحويل؟

النص يذكر صراحةً تحويل ثمن بيع الاستثمارات الأجنبية «المتأتّية من الإرث»، فالضمان يتبع العقار إذا كان الاستثمار الأصلي مستوفياً لشروطه. غير أن للتَّرِكات تفاصيلها الخاصة (إثبات تمويل المورِّث، والقسمة بين الورثة): وهذا من الحالات التي لا يكون فيها المختصّ خياراً كمالياً.

كم يستغرق التحويل حين يكون الملف كاملاً؟

لا تحدّد التعليمات مدّة انتظارٍ بعد اكتمال الملف: ضمان التحويل «حرّية كاملة»، ويصبح الإيقاع إيقاعَ بنكك، مراجعة الملف ثم تنفيذ التحويل. عملياً، اكتمالُ الملف (الضرائب + التمويل الأصلي + العقود) هو ما يصنع السرعة. أمّا سيناريو الأقساط فلا يخصّ إلا البيوع التي لا إثبات فيها لتمويلٍ بالعملة.

1. التعليمات العامة لعمليات الصرف لسنة ٢٠٢٦ (مكتب الصرف، سارية منذ فاتح يناير ٢٠٢٦)، الباب الرابع، المادة ١٧١ «ضمان التحويل»: الاستثمارات الأجنبية الممَوَّلة بالعملة تستفيد من «نظام قابلية تحويل يضمن للمستثمرين المعنيين الحرّية الكاملة في التحويل» لعائدات الاستثمار ولمنتوج تفويته أو تصفيته، بما فيه المتأتّي من الإرث (بالفرنسية في الأصل). المادة ١٧٠ تشمل «الأشخاص الذاتيين من جنسية مغربية المقيمين بالخارج»، والمادة ١٧٢ تُدرج اقتناء العقارات وأشغال البناء. النص الرسمي، oc.gov.ma. رُوجعت المصادر في يوليو ٢٠٢٦. ↩
2. مكتب الصرف، صفحة «تحويل عائدات الاستثمار، مغاربة العالم»: «يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء» (بالفرنسية في الأصل). oc.gov.ma. ↩
3. المرجع الأول، المادتان ١٧٣ و١١: التمويل بالعملة يكون بتحويلٍ وارد من الخارج أو بالخصم من حسابات بالعملات أو بالدرهم القابل للتحويل. ↩
4. المرجع الأول، المادة ١٧٧ «تسليم الوثائق»: على الأبناك أن تشترط، علاوةً على «الوثائق المثبتة لأداء الضرائب والرسوم المستحقة برسم عمليات التفويت أو التصفية»، نسخةً من عقد البيع ونسخةً من عقد الشراء للعقارات، وإثباتات الإقامة بالخارج للمغاربة المقيمين بالخارج (بالفرنسية في الأصل). ↩
5. المرجع الأول، المادة ١٢ «إثباتات الأداءات»: مطبوعات الصرف، وإشعار الائتمان المشير إلى عملية الصرف المعنية، وإشعار الخصم من حساب بالدرهم القابل للتحويل، وبيان الصرف. رسالة السويفت البنكية غير مذكورة في النص: هي الإثبات العملي الذي يقف خلف «التحويل الوارد من الخارج». ↩
6. المرجع الأول، المادة ١٧٤ «كيفيات الأداء»: إذا لم يستفد الاستثمار المفوَّت من نظام قابلية التحويل، وُضع الثمن بالدرهم، بعد إثبات أداء الضرائب، رهنَ إشارة البائع إن كان مقيماً بالمغرب، أو أودِع في حسابٍ قابل للتحويل لأجل. ↩
7. المرجع الأول، المادة ٢٤١ «الحسابات القابلة للتحويل لأجل»: «يمكن تحويل أرصدة الحسابات القابلة للتحويل لأجل في أربعة أقساط متساوية من ٢٥٪ لكلّ قسط. ويمكن تحويل القسط الأول فورَ تقييد المبالغ في الحساب، أمّا الأقساط الثلاثة الأخرى فلا يُحوَّل كلٌّ منها إلا سنوياً في تاريخ الذكرى السنوية للتقييد» (بالفرنسية في الأصل)؛ وتبقى الأرصدة قابلة للاستعمال داخل المغرب «دون تحديد للمبلغ». ↩
8. المدونة العامة للضرائب المغربية، طبعة ٢٠٢٦: المادة ٧٣ (سعر ٢٠٪ على الأرباح العقارية، ضريبة محرِّرة)، والمادة ١٤٤ («حدّ أدنى للضريبة، ولو في غياب ربح، لا يقلّ عن ٣٪ من ثمن التفويت»)، والمادة ٦٥ (الربح الصافي = ثمن التفويت ناقص مصاريفه، ناقص ثمن الاقتناء ومصاريفه). النص الرسمي، finances.gov.ma / tax.gov.ma. ↩
9. المرجع نفسه، المادة ٨٣: التصريح «خلال الثلاثين يوماً الموالية لتاريخ التفويت» مع الأداء المتزامن (المادة ١٧٣). التصريح والأداء متاحان عبر خدمات SIMPL الإلكترونية للمديرية العامة للضرائب على tax.gov.ma (فضاء Simpl IR، خدمة التصريح بالأرباح العقارية، حسب الدليل الرسمي للمديرية). ↩
10. المرجع نفسه، المادة ٦٣: إعفاء ربح تفويت العقار المتّخذ «سكناً رئيسياً منذ خمس (٥) سنوات على الأقل يوم التفويت» (خُفّضت المدة من ٦ إلى ٥ سنوات بقانون المالية لسنة ٢٠٢٣)؛ ويُعدّ سكناً رئيسياً «المسكن الذي يحتفظ به المغاربة المقيمون بالخارج بصفته سكناً لهم بالمغرب أو الذي يسكنه مجاناً زوجُهم أو أصولهم أو فروعهم المباشرون من الدرجة الأولى». والمادة ١٤٤: فوق ٤٫٠٠٠٫٠٠٠ درهم من ثمن التفويت، يبقى حدّ ٣٪ مستحقاً على الجزء الذي يفوق هذا المبلغ. ↩
11. المرجع نفسه، المادة ٢٣٤ المكرّرة أربع مرات (أُحدثت بقانون المالية ٢٠٢٣): الطلب يُقدَّم «إلكترونياً... خلال الثلاثين يوماً الموالية لتاريخ عقد الوعد بالبيع»؛ وجواب الإدارة «بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء» يُبلَّغ خلال ٦٠ يوماً ويبقى صالحاً ٦ أشهر؛ ومن صرّح وأدّى على أساسه «أُعفي من المراقبة الضريبية برسم الضريبة على الدخل المتعلقة بالأرباح العقارية». الدليل الرسمي: «دليل طلب الرأي المسبق للإدارة في مجال الضريبة على الدخل/الربح العقاري»، المديرية العامة للضرائب، tax.gov.ma. ↩
12. المرجع نفسه، المادة ١٣٩: لا يجوز للموثّقين والعدول تحرير العقود دون «شهادة مصالح التحصيل المثبتة لأداء الضرائب والرسوم المثقلة للعقار» عن سنة التفويت والسنوات السابقة، تحت طائلة التضامن في الأداء. ↩