بعت عقاراً في المغرب؟ هكذا تحوّل ثمنه إلى بلد إقامتك

يوم البيع، الأوراق المحفوظة منذ يوم الشراء هي التي تتكلّم.

بقلم فريق Namup، آخر تحديث يوليو 2026

نعم، وفائض القيمة معه، إن كان العقار مموَّلاً بالعملة الأجنبية. عندها يغطّي ضمان التحويل لدى مكتب الصرف حصيلة البيع كاملة. وإن غاب هذا الإثبات خرج المال أيضاً، لكن على أربعة أقساط متساوية بنسبة 25%، قسطٌ في كلّ سنة. والملفّ الذي يحسم الأمر يُبنى يوم الشراء، لا يوم البيع.

هو السؤال الذي يشغل مغاربة العالم أكثر من غيره، ويُختصر في جملة واحدة: «بعتُ الشقة في المغرب... فهل يستطيع المال اللحاق بي؟» والجواب الصريح: نعم، بحرّية، وفائض القيمة معه، بشرط ملفٍّ سليم. وإن غاب الملف، فهناك سيناريو بديل، قانونيٌّ لكنه بطيء، لا يخرج فيه المال إلا أقساطاً. والفرق بين المسارين لا يتقرّر يوم البيع، بل تقرّر منذ زمن، يوم الشراء، بالطريقة التي دخل بها المال إلى المغرب. إليك الآلية كاملة، قطعةً قطعة.

ضمان التحويل: حرّيتك في استرجاع أموالك، مكتوبةً في النص

قواعد الصرف المغربية، التعليمات العامة لعمليات الصرف الصادرة عن مكتب الصرف، تمنح الاستثمارات الأجنبية في المغرب «نظام قابلية تحويل» يضمن «الحرّية الكاملة في التحويل» لعائدات الاستثمار ولثمن بيعه¹. وثلاثة تفاصيل تعنيك مباشرة:

• مغاربة العالم مشمولون: النص يُدرجهم صراحةً في تعريف الاستثمار الأجنبي¹.
• العقار مشمول: اقتناء العقارات شكلٌ من أشكال الاستثمار المنصوص عليها، وأشغال البناء كذلك¹.
• فائض القيمة مشمول: مكتب الصرف يقولها بلا لبس، يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار «وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء»².

أمّا شرط الدخول فواحدٌ لا يقبل التفاوض: أن يكون الاستثمار قد مُوِّل بالعملة الأجنبية، بتحويلٍ وارد من الخارج، أو بالخصم من حساب بالعملة أو بالدرهم القابل للتحويل³. هذا هو الخيط الذي سيتتبّعه بنكك رجوعاً: إن دخل المال عبر القنوات البنكية القابلة للتحويل، فكلّ شيء يستطيع الخروج. وإن دخل نقداً من اليد إلى اليد، فالخيط غير موجود أصلاً.

ملف الإثباتات: ما سيطلبه منك بنكك بحكم النص

يوم التحويل، لن يكتفي البنك بكلامك، التعليمات تُلزمه بطلب ملفٍّ كامل⁴:

• ما يُثبت أداء الضرائب والرسوم المستحقّة عن البيع، وهو الجانب الضريبي الذي نفصّله أسفله؛
• إثباتات التمويل الأصلي: مطبوعات الصرف، وإشعار الائتمان الخاص بالتحويل الوارد من الخارج، وإشعار الخصم من الحساب بالدرهم القابل للتحويل، وبيان الصرف⁵. هذه وثائق أصدرها بنكك المغربي يوم الشراء، واحتفظ إلى جانبها بإثباتات التحويل الدولي من بنكك في بلد الإقامة (وصل السويفت): فهي الأثر العملي الذي يسمح بإعادة بناء الخيط إن ضاعت ورقة؛
• نسخة من عقد البيع ونسخة من عقد الشراء؛
• ما يُثبت إقامتك بالخارج، إن كنت من مغاربة العالم.

والخلاصة عادةٌ واحدة: ملف التحويل يُبنى يوم الشراء، لا يوم البيع. كلّ تحويل، وكلّ مطبوع، وكلّ إشعار، وكلّ عقد، ملفٌّ واحد، بنسختين، طوال عمر العقار.

بلا ملف: «الحساب القابل للتحويل لأجل»... أو المال بسرعة السلحفاة

وماذا لو لم يُموَّل العقار بالعملة، اشتُري نقداً، أو بدراهم عادية؟ يبقى البيع صحيحاً تماماً، ويبقى المال مالَك... لكنه لا يستفيد من أيّ ضمان تحويل. يودَع الثمن بالدرهم، بعد إثبات أداء الضرائب، في «حساب قابل للتحويل لأجل»⁶. ومن هذا الحساب لا يمكن تحويل الأموال إلى الخارج إلا «في أربعة أقساط متساوية من 25%»: الأول فورَ إيداع المبلغ، ثم قسطٌ كلّ سنة في تاريخ الذكرى السنوية للإيداع⁷. ثلاث سنوات انتظارٍ للقسط الأخير، تبقى الأموال خلالها حرّة الاستعمال داخل المغرب دون سقف⁷.

هذا هو السيناريو الذي كُتبت هذه المقالة لتجنّبك إياه. وهو ليس عقوبةً اعتباطية: إنه ببساطة ما يتبقّى حين لا يوجد إثباتٌ لأصل المال بالعملة. وباب الخروج معروفٌ سلفاً، إنه ملف الفقرة السابقة.

الجانب الضريبي: ضريبة الربح العقاري بلا مفاجآت

قبل أيّ تحويل، للضرائب المغربية حقّها، وهنا أيضاً القواعد معلنة ومؤرَّخة:

• الضريبة: الربح الصافي (ثمن البيع ناقص ثمن الشراء والمصاريف) يُفرض عليه 20%، بحدٍّ أدنى قدره 3% من ثمن البيع يُؤدّى ولو بلا ربح⁸.
• الأجل: التصريح يتمّ إلكترونياً، عبر خدمات SIMPL للمديرية العامة للضرائب على tax.gov.ma، مع أداء الضريبة في الوقت نفسه، خلال 30 يوماً من البيع⁹.
• إعفاء السكن الرئيسي: ربح بيع مسكنٍ اتُّخذ سكناً رئيسياً منذ 5 سنوات على الأقل معفى، والنصّ يذكر مغاربة العالم بالاسم: المسكن الذي يحتفظ به المغربي المقيم بالخارج سكناً له في المغرب، أو يسكنه مجاناً زوجُه أو والداه أو أبناؤه، يُعدّ سكناً رئيسياً¹⁰. وفوق 4 ملايين درهم من ثمن البيع، يبقى حدٌّ أدنى من 3% مستحقّاً على ما جاوز هذا المبلغ¹⁰.
• أداة راحة البال: الرأي المسبق. منذ 2023، يمكنك أن تطلب من الإدارة، خلال 30 يوماً من عقد الوعد بالبيع، المصادقة على حساب ضريبتك قبل البيع. جوابها يصلك خلال 60 يوماً ويبقى صالحاً 6 أشهر، وهو «بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء»؛ فإن صرّحت وأدّيت على أساسه، أُعفيت من المراجعة الضريبية عن هذا البيع¹¹. أي: لا مجهول في المبلغ، والورقة الضريبية لملف التحويل جاهزة سلفاً.

وثائق الأداء، وصل التصريح، أو شهادة الرأي المسبق، هي بالضبط ما سيطلبه بنكك تحت بند «الضرائب والرسوم». والموثّق بدوره لا يستطيع تحرير العقد دون شهادةٍ تُثبت أداء الرسوم المثقلة للعقار¹²، صمّام أمانٍ إضافي يعمل لصالحك.

بلدان... وصورة واحدة

عقارٌ في المغرب، وثمن بيعٍ بالدرهم، ومشروعٌ يواصل طريقه باليورو أو بالدولار: هذه هي حياة «مالك بين بلدين» التي بُني Namup لأجلها. ممتلكاتك، هنا وهناك، في صورةٍ واحدة، وشهرُك في عمليةٍ واحدة: الدخل − الالتزامات − الادخار = ما تستطيع أن تصرفه، حيث يُحجَز الادخار من المصدر في مرتبة الفواتير. وثمن البيع ليس غنيمةً تُصرف: إنه سطرٌ من ممتلكاتك يغيّر بلده وشكله... ويستحقّ أن يُرى كاملاً.

ثمن البيع لك أصلاً، ويبقى له أن يعبر. وهذه قيمة ممتلكاتك بعد وصول المال. أرني ممتلكاتي ←

ولإغلاق الدائرة: آلية الحسابات التي تجعل كلّ هذا ممكناً مشروحة في الحساب بالدرهم القابل للتحويل. وبعد وصول المال، يبدأ واجب التصريح في بلد الإقامة: استمارة 3916 في فرنسا، والحساب والعقار في بلجيكا، واستمارة الممتلكات الأجنبية في كندا.

أسئلة شائعة

اشتريت قبل خمس عشرة سنة ولم أعد أجد إثباتات التحويل. هل ضاع كلّ شيء؟

لا، الملف يُعاد بناؤه، لكنه لا يُرتجل. بنكك المغربي أصدر مطبوعات الصرف وإشعارات الائتمان آنذاك ويستطيع البحث في سجلّاته؛ وبنكُك في بلد الإقامة يستطيع إعادة إصدار وصولات التحويلات الدولية. ابدأ هذا العمل قبل عرض العقار للبيع، لا بعده، وأخبر موثّقك وبنكك مبكّراً، فذلك يصنع الفرق.

هل يشمل الضمان فائض القيمة، أم رأس مالي الأول فقط؟

الاثنين معاً. مكتب الصرف يكتبها بوضوح: يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار «وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء». فإن تضاعفت قيمة الشقة الممَوَّلة بالعملة، فالذي يُحوَّل هو صافي ثمن البيع، بعد أداء الضرائب، لا ما دُفع في البداية فحسب.

عقارٌ ورثته... هل يستفيد من ضمان التحويل؟

النص يذكر صراحةً تحويل ثمن بيع الاستثمارات الأجنبية «المتأتّية من الإرث»، فالضمان يتبع العقار إذا كان الاستثمار الأصلي مستوفياً لشروطه. غير أن للتَّرِكات تفاصيلها الخاصة (إثبات تمويل المورِّث، والقسمة بين الورثة): وهذا من الحالات التي لا يكون فيها المختصّ خياراً كمالياً.

كم يستغرق التحويل حين يكون الملف كاملاً؟

لا تحدّد التعليمات مدّة انتظارٍ بعد اكتمال الملف: ضمان التحويل «حرّية كاملة»، ويصبح الإيقاع إيقاعَ بنكك، مراجعة الملف ثم تنفيذ التحويل. عملياً، اكتمالُ الملف (الضرائب + التمويل الأصلي + العقود) هو ما يصنع السرعة. أمّا سيناريو الأقساط فلا يخصّ إلا البيوع التي لا إثبات فيها لتمويلٍ بالعملة.

1. التعليمات العامة لعمليات الصرف لسنة 2026 (مكتب الصرف، سارية منذ فاتح يناير 2026)، الباب الرابع، المادة 171 «ضمان التحويل»: الاستثمارات الأجنبية الممَوَّلة بالعملة تستفيد من «نظام قابلية تحويل يضمن للمستثمرين المعنيين الحرّية الكاملة في التحويل» لعائدات الاستثمار ولمنتوج تفويته أو تصفيته، بما فيه المتأتّي من الإرث (بالفرنسية في الأصل). المادة 170 تشمل «الأشخاص الذاتيين من جنسية مغربية المقيمين بالخارج»، والمادة 172 تُدرج اقتناء العقارات وأشغال البناء. النص الرسمي، oc.gov.ma. رُوجعت المصادر في يوليو 2026. ↩
2. مكتب الصرف، صفحة «تحويل عائدات الاستثمار، مغاربة العالم»: «يشمل التحويل القيمة الاسمية للاستثمار وكذا فائض القيمة عند الاقتضاء» (بالفرنسية في الأصل). oc.gov.ma. ↩
3. المرجع الأول، المادتان 173 و11: التمويل بالعملة يكون بتحويلٍ وارد من الخارج أو بالخصم من حسابات بالعملات أو بالدرهم القابل للتحويل. ↩
4. المرجع الأول، المادة 177 «تسليم الوثائق»: على الأبناك أن تشترط، علاوةً على «الوثائق المثبتة لأداء الضرائب والرسوم المستحقة برسم عمليات التفويت أو التصفية»، نسخةً من عقد البيع ونسخةً من عقد الشراء للعقارات، وإثباتات الإقامة بالخارج للمغاربة المقيمين بالخارج (بالفرنسية في الأصل). ↩
5. المرجع الأول، المادة 12 «إثباتات الأداءات»: مطبوعات الصرف، وإشعار الائتمان المشير إلى عملية الصرف المعنية، وإشعار الخصم من حساب بالدرهم القابل للتحويل، وبيان الصرف. رسالة السويفت البنكية غير مذكورة في النص: هي الإثبات العملي الذي يقف خلف «التحويل الوارد من الخارج». ↩
6. المرجع الأول، المادة 174 «كيفيات الأداء»: إذا لم يستفد الاستثمار المفوَّت من نظام قابلية التحويل، وُضع الثمن بالدرهم، بعد إثبات أداء الضرائب، رهنَ إشارة البائع إن كان مقيماً بالمغرب، أو أودِع في حسابٍ قابل للتحويل لأجل. ↩
7. المرجع الأول، المادة 241 «الحسابات القابلة للتحويل لأجل»: «يمكن تحويل أرصدة الحسابات القابلة للتحويل لأجل في أربعة أقساط متساوية من 25% لكلّ قسط. ويمكن تحويل القسط الأول فورَ تقييد المبالغ في الحساب، أمّا الأقساط الثلاثة الأخرى فلا يُحوَّل كلٌّ منها إلا سنوياً في تاريخ الذكرى السنوية للتقييد» (بالفرنسية في الأصل)؛ وتبقى الأرصدة قابلة للاستعمال داخل المغرب «دون تحديد للمبلغ». ↩
8. المدونة العامة للضرائب المغربية، طبعة 2026: المادة 73 (سعر 20% على الأرباح العقارية، ضريبة محرِّرة)، والمادة 144 («حدّ أدنى للضريبة، ولو في غياب ربح، لا يقلّ عن 3% من ثمن التفويت»)، والمادة 65 (الربح الصافي = ثمن التفويت ناقص مصاريفه، ناقص ثمن الاقتناء ومصاريفه). النص الرسمي، finances.gov.ma / tax.gov.ma. ↩
9. المرجع نفسه، المادة 83: التصريح «خلال الثلاثين يوماً الموالية لتاريخ التفويت» مع الأداء المتزامن (المادة 173). التصريح والأداء متاحان عبر خدمات SIMPL الإلكترونية للمديرية العامة للضرائب على tax.gov.ma (فضاء Simpl IR، خدمة التصريح بالأرباح العقارية، حسب الدليل الرسمي للمديرية). ↩
10. المرجع نفسه، المادة 63: إعفاء ربح تفويت العقار المتّخذ «سكناً رئيسياً منذ خمس (5) سنوات على الأقل يوم التفويت» (خُفّضت المدة من 6 إلى 5 سنوات بقانون المالية لسنة 2023)؛ ويُعدّ سكناً رئيسياً «المسكن الذي يحتفظ به المغاربة المقيمون بالخارج بصفته سكناً لهم بالمغرب أو الذي يسكنه مجاناً زوجُهم أو أصولهم أو فروعهم المباشرون من الدرجة الأولى». والمادة 144: فوق 4.000.000 درهم من ثمن التفويت، يبقى حدّ 3% مستحقاً على الجزء الذي يفوق هذا المبلغ. ↩
11. المرجع نفسه، المادة 234 المكرّرة أربع مرات (أُحدثت بقانون المالية 2023): الطلب يُقدَّم «إلكترونياً... خلال الثلاثين يوماً الموالية لتاريخ عقد الوعد بالبيع»؛ وجواب الإدارة «بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء» يُبلَّغ خلال 60 يوماً ويبقى صالحاً 6 أشهر؛ ومن صرّح وأدّى على أساسه «أُعفي من المراقبة الضريبية برسم الضريبة على الدخل المتعلقة بالأرباح العقارية». الدليل الرسمي: «دليل طلب الرأي المسبق للإدارة في مجال الضريبة على الدخل/الربح العقاري»، المديرية العامة للضرائب، tax.gov.ma. ↩
12. المرجع نفسه، المادة 139: لا يجوز للموثّقين والعدول تحرير العقود دون «شهادة مصالح التحصيل المثبتة لأداء الضرائب والرسوم المثقلة للعقار» عن سنة التفويت والسنوات السابقة، تحت طائلة التضامن في الأداء. ↩