شراء شقة في المغرب وأنت في الخارج: الدليل

مشروع البلاد ينجح بملفٍّ كامل ووكالةٍ مضبوطة وأرقامٍ مؤرَّخة... لا بكثرة الرحلات.

بقلم فريق Namup، آخر تحديث يوليو ٢٠٢٦

أن تشتري في الدار البيضاء وأنت تعيش في كريتاي، أو في طنجة وأنت في لافال: هو أكثر مشاريع الحياة بين بلدين شحنةً بالعاطفة، وأكثرها خوفاً من الغبن... في الثمن، وفي الأوراق، وفي البعد. الخبر الجيد: الطريق كلّها معبَّدة ومعروفة. ثلاثة أسئلة تبني المشروع: كيف أموّل، وكيف أوقّع عن بُعد، وكيف أعرف أنّ الثمن عادل. وسؤالٌ رابع لا يطرحه أحدٌ في وقته الصحيح تقريباً: كيف أشتري اليوم دون أن أغلق على نفسي بابَ البيع غداً. هذه الأجوبة الأربعة.

التمويل: ما تعرضه البنوك على مغاربة العالم

لكلّ البنوك المغربية الكبرى عروضُ قروضٍ سكنية مخصّصة لمغاربة العالم، غير المقيمين ضمنهم، وواجهاتها أسخى مما يُظن: التجاري وفا بنك يعلن لقرضه «مفتاح بلا حدود» تمويلاً يصل إلى ١٠٠٪^١، ومصرف CIH يعرض نسبة تمويلٍ تصل إلى ١٠٠٪ من الكلفة الإجمالية للاقتناء، و٨٠٪ لشراء أرض^٢. عملياً، تضع الأدلة المتخصصة النسبةَ الممنوحة فعلاً بين ٦٠٪ و٨٠٪ بحسب الملف والمشروع^٣؛ وتنقل الصحافة المغربية أنّ تعليمية الصرف لسنة ٢٠٢٦ رفعت من ٧٠٪ إلى ٨٠٪ سقفَ القروض المؤطَّرة بذلك النظام^٤. فاحفظ الخلاصة الصادقة: الواجهة تقول حتى ١٠٠٪، وملفّك هو من سيقرّر... فخطّط لما بين ٦٠٪ و٨٠٪ ولدفعةٍ أولى حقيقية.

أمّا الكلفة، فالأرقام الرسمية المؤرَّخة موجودة: بحث بنك المغرب الفصلي يعطي، في الفصل الأول من ٢٠٢٦، سعراً إجمالياً عند ٤٫٦٦٪ و٥٫١٣٪ للقروض العقارية^٥. وخاصيةٌ مغربية تُطمئن من يدبّر ميزانيته عن بُعد: السعر الثابت هو القاعدة، إذ ٩٣٪ من رصيد قروض السكن بسعرٍ ثابت، و٩٥٪ من الإنتاج الجديد^٦. قسطُك بالدرهم، على الأقل، لن يتحرّك.

الملف نفسه يشبه ما يطلبه أيّ بنكٍ في بلد إقامتك، في نسخةٍ بين بلدين. اللوائح المنشورة لدى البنوك والأدلة تذكر: وثائق الهوية (البطاقة الوطنية، وبطاقة الإقامة، والبطاقة القنصلية عند الاقتضاء)، وآخر ثلاث قسائم راتب (ورقات الأداء)، وشهادة عملٍ أو عقداً، وكشوف حسابك في بلد الإقامة عن الأشهر الأخيرة، والوثيقة الضريبية المحلية: إشعار الضريبة على الدخل أو ما يعادله في بلد إقامتك^٢٣... وفي كندا يقوم بهذا الدور إشعارُ التقدير الضريبي. لكلّ بنكٍ لائحته الدقيقة: اطلبها قبل أن تسافر، فكلّ شيءٍ يُحضَّر عن بُعد.

ونقطةٌ أخيرة لا تعلنها الواجهات أبداً وهي ذهبٌ خالص: الطريقة التي يدخل بها مالُك إلى المغرب يوم الشراء تحدّد كيف يستطيع الخروج يوم البيع. دفعةٌ أولى محوَّلة من الخارج أو مخصومة من حسابٍ بالدرهم القابل للتحويل تبني، ورقةً ورقة، ملفَّ ضمان التحويل. أمّا الدفعة نقداً فلا تترك منه أثراً. ملفُّ البيع يُبنى يوم الشراء.

التوقيع عن بُعد: القاعدة الحقيقية في الوكالة

هنا تتأخّر المعرفة العائلية قانوناً كاملاً عن الواقع. لا، الوكالة العادية الموقَّعة والمصادَق عليها لم تعد تكفي: منذ القانون رقم ٦٩.١٦، الساري منذ ١٤ سبتمبر ٢٠١٧، لم تعد الوكالات العرفية المصادَق عليها لدى المقاطعات مقبولةً في المعاملات العقارية، والمحافظون العقاريون يرفضون كلّ تقييدٍ في الرسم العقاري مبنيٍّ على محرَّرٍ لم يحرّره موثّق أو عدل أو محام (بالفرنسية في الأصل)^٧. بعبارةٍ واحدة: وكالة العقار محرَّرٌ يصوغه مهنيّ قانون، لا ورقة عليها طابع.

المسار السليم، من الخارج: موثّقك في المغرب يحضّر محرَّر الوكالة، وإجراءات التوقيع والمصادقة تمرّ عبر قنصلية المغرب في بلد إقامتك، ثم يوقّع الشخصُ الموثوق الذي يمثّلك عقدَ الوعد بالبيع فالعقدَ النهائي مع الموثّق. ضَع هذا المسار في تقويمك: إنه يمشي عن بُعد بسلاسة، لكن ليس ليلة التوقيع.

الثمن العادل: مرجعيات المتر المربّع، مؤرَّخةً وموثَّقة

دوارُ الأثمان، عن بُعد، سببه واحد: مقارنة الإعلانات بعضها ببعض بدل مقارنتها بمرجعٍ خارجي. هذه مرجعيات أثمان إعادة البيع، مدينةً مدينة، كلٌّ بمصدره وتاريخه:

ثلاثة احتياطات في القراءة، هي نفسها في التطبيق: هذه تقديرات سوق، لا بيانات أثمان؛ وسوقُ إعادة البيع، لا البناء على التصميم؛ وقد يبتعد حيٌّ كثيراً عن معدّل مدينته... والدار البيضاء برهانُ ذلك داخل هذا الجدول نفسه. وهذه المرجعيات هي عينُها التي يعرضها تطبيق Namup إلى جانب الثمن الذي تصرّح به لعقارك: الرقم نفسه، والمصدر نفسه، والتاريخ نفسه، في المقالة وفي التطبيق.

الكراء بعد الشراء؟ مردودياتٌ مقدَّرة، بتاريخها

إن كان المشروع للكراء، فثمّة ترتيبُ حجمٍ منشور: يقدّر دليل الملكية العالمي متوسط المردودية الإجمالية للكراء في المغرب بـ٦٫٧٢٪ في الفصل الثاني من ٢٠٢٥، بمعدلات مدنٍ حول ٧٫٠٠٪ في الدار البيضاء، و٦٫٦٨٪ في الرباط، و٧٫٠٨٪ في مراكش، و٨٫٠٠٪ في طنجة، و٤٫٨٢٪ في أكادير^٨. وتحفّظان يذكرهما المصدر نفسه: هذه مردودياتٌ إجمالية، قبل الضرائب والصيانة والرسوم والشغور، والصافي أدنى نمطياً بنقطةٍ ونصف إلى نقطتين^٨؛ ومعدّلُ مدينةٍ ليس شقّتك. للانتقال من الحلم إلى الحساب، مقالة هل تستحقّ قبل أن تشتري؟ تعطي الطريقة؛ وإن كان العقار للكراء وأنت في فرنسا أو كندا، فللكراء آليته الضريبية الخاصة، مشروحةً في هل تُدفع ضريبة كرائك مرتين؟.

بعد الشراء: الأوراق الثلاث التي سترافقك

• إثباتات التمويل بالعملة: إشعارات التحويل، وبيانات الصرف (الوثائق البنكية لعمليات الصرف)، وإشعارات الخصم من الحساب القابل للتحويل. هذا ملفُّ تحويل ثمن البيع في بيعك المقبل، ويُبنى الآن، لا بعد عشر سنوات.
• التصريح بحساباتك المغربية في بلد إقامتك: استمارة ٣٩١٦ في فرنسا، وT1135 في كندا فوق ١٠٠ ألف دولار بالتكلفة.
• العقد والرسم العقاري وكلّ وصلٍ ضريبي مغربي: الثلاثي الذي سيطلبه منك بنكُك وموثّقك وإدارة الضرائب، كلٌّ في ساعته.

مشروع البلاد... داخل خطة شهرك

هدفٌ اسمه «شقة في طنجة» ليس حلماً ضبابياً: إنه مبلغٌ وتاريخ، وادخارٌ يُحجَز كلّ شهرٍ من المنبع، مثله مثل الفواتير. هكذا بالضبط يعامل تطبيق Namup مشروعك: الدخل − الالتزامات − الادخار = ما تستطيع أن تصرفه، والدفعة الأولى تُبنى سطراً سطراً، والعقار، متى تمّ شراؤه، ينضمّ إلى ممتلكاتك بكرائه والتزاماته أمامه. بلدان... وخطةٌ واحدة.

جرّبها في ٦٠ ثانية، مجاناً، دون إدخال بطاقتك البنكية. أبني دفعتي الأولى ←

أسئلة شائعة

لا دخل لي في المغرب إطلاقاً: هل يستطيع بنكٌ مغربي أن يموّلني فعلاً؟

نعم، فهذا تحديداً موضوع عروض مغاربة العالم: تُقيَّم مداخيلك في بلد إقامتك، ومن هنا الوثائق المطلوبة (قسائم الراتب، وإشعار الضريبة أو معادله المحلي، وكشوف الحساب). ويبقى توطينُ جزءٍ من الدخل أو دفعةٌ أولى متينة مطلوبَين غالباً: كلّ بنكٍ ينشر شروطه، فقارِن.

أيهما أفضل: أن أقترض في بلد إقامتي أم في المغرب؟

لا جواب يصلح للجميع، وهذه المقالة لا تعطيه. العوامل التي تزن: عملةُ دخلك أمام عملة دَينك (قرضٌ بالدرهم يُسدَّد باليورو أو بالدولار يُدخل الصرف في قسطك)، وأسعار الفائدة المؤرَّخة في الجهتين، وما يعنيه كلّ تركيبٍ لضمان التحويل. ضَع الكلفة الإجمالية للخيارين، بعملتك، قبل أن تختار... مع مختص.

هل تكفي وكالةٌ منجزة في القنصلية للشراء؟

القنصلية محطةٌ في المسار، لا المحرَّر نفسه. منذ القانون ٦٩.١٦، يجب أن يصوغ وكالةَ العقار موثّقٌ أو عدلٌ أو محام؛ والورقة العرفية المصادَق عليها فقط سيرفضها المحافظ العقاري. حضّر المحرَّر مع موثّقك، ثم أنجز الإجراءات القنصلية.

هل أثمان الجدول قابلة للتفاوض؟

هي معدّلات سوقٍ مؤرَّخة وموثَّقة، لا أثمنة معروضة: قد يقف إعلانٌ فوقها أو تحتها، والتفاوض يبقى القاعدة في المغرب. المرجع يؤطّر النقاش ولا يعوّضه: عليك أنت موازنة العقار الحقيقي وحالته وطابقه وحيّه.

1. التجاري وفا بنك، فضاء «مغاربة العالم»، صفحة تمويل المشروع العقاري، قرض «مفتاح بلا حدود»: حلّ تمويلٍ بسيط وجذاب، بتمويلٍ يصل إلى ١٠٠٪ (بالفرنسية في الأصل). attijarimdm.com، رُوجعت الصفحات في يوليو ٢٠٢٦. عرضٌ تجاري: الشروط والقبول بحسب الملف. ↩
2. مصرف CIH، فضاء «مغاربة العالم»، عروض «إسكان»: تمويلٌ قد يصل إلى ١٠٠٪ من الكلفة الإجمالية للمشروع (اقتناء)، ونسبةُ تمويلٍ حتى ٨٠٪ من كلفة الأرض و١٠٠٪ من كلفة البناء؛ ومن الوثائق المذكورة: البطاقة الوطنية، وشهادة أجرٍ مصادَق عليها، وشهادة عمل، وآخر ثلاث قسائم راتب (ورقات الأداء)، وتوطين الأجر، وشهادة الملكية، وعقد الوعد بالبيع (بالفرنسية في الأصل). cihbank.ma، رُوجعت في يوليو ٢٠٢٦. ↩
3. دليل «قرض السكن لمغاربة العالم» (ReaConsult): نسبة التمويل تقع عموماً بين ٦٠٪ و٨٠٪؛ ومن الوثائق: إثباتات الدخل، وشهادة المشغّل أو عقد العمل، وكشوف حساب الأشهر الأخيرة في بلد الإقامة، والوثيقة الضريبية المحلية «إشعار الضريبة أو ما يعادله في بلد الإقامة»، والبطاقة الوطنية و/أو بطاقة الإقامة والبطاقة القنصلية (بالفرنسية في الأصل). reaconsult.ma، رُوجع في يوليو ٢٠٢٦. دليلٌ مهني، غير رسمي. ↩
4. بلادي نت، ٤ يوليو ٢٠٢٦، نقلاً عن التعليمية العامة لعمليات الصرف ٢٠٢٦ الصادرة عن مكتب الصرف بالمغرب: هذه القروض تغطي من الآن كلّ عمليات اقتناء العقارات في المغرب دون تحديدٍ لعدد الأملاك، ويمكن أن تغطي حتى ٨٠٪ من قيمة العقار المقتنى، مقابل ٧٠٪ سابقاً (بالفرنسية في الأصل). bladi.net، رُوجع في يوليو ٢٠٢٦. صحافةٌ تنقل عن الجهة المنظِّمة. ↩
5. بنك المغرب، البحث الفصلي حول أسعار الفائدة على القروض، الفصل الأول من ٢٠٢٦ (بلاغ ٨ ماي ٢٠٢٦): انخفاضٌ بـ١٦ نقطة أساس في السعر الإجمالي إلى ٤٫٦٦٪... و٥٫١٣٪ للقروض العقارية (بالفرنسية في الأصل). البلاغ الرسمي، bkam.ma، رُوجع في يوليو ٢٠٢٦. ↩
6. بنك المغرب، التقرير السنوي حول الرقابة البنكية، سنة ٢٠٢٤ (يوليو ٢٠٢٥)، ص ٩٠: حصة قروض السكن المنجَزة بسعرٍ ثابت اتسعت بنقطةٍ إلى ٩٣٪ من الرصيد، وبقيت عند ٩٥٪ من الإنتاج (بالفرنسية في الأصل). التقرير الرسمي، bkam.ma. ↩
7. البوابة القنصلية الرسمية للمملكة المغربية، صفحة «الوكالة الخاصة بالمعاملات العقارية»: القانون رقم ٦٩.١٦ الساري منذ ١٤ سبتمبر ٢٠١٧ أحدث مسطرةً جديدة؛ لم تعد الوكالات العرفية المصادَق عليها لدى المقاطعات مقبولةً لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وسيرفض المحافظون العقاريون كلّ تقييدٍ أو تغييرٍ في الرسم العقاري مبنيٍّ على محرَّرٍ لم يحرّره موثّق أو عدل أو محام (بالفرنسية في الأصل). consulat.ma، نسخة أرشيفية بتاريخ ٤ ديسمبر ٢٠٢٤. ↩
8. دليل الملكية العالمي (Global Property Guide)، «مردوديات الكراء في المغرب، الفصل الثاني ٢٠٢٥» (آخر تحديث ٤ يونيو ٢٠٢٥): متوسط المردودية الإجمالية ٦٫٧٢٪؛ ومعدّلات المدن: الدار البيضاء ٧٫٠٠٪، الرباط ٦٫٦٨٪، مراكش ٧٫٠٨٪، طنجة ٨٫٠٠٪، أكادير ٤٫٨٢٪؛ وكلّ المردوديات إجمالية، قبل الضرائب والإصلاحات والرسوم، والصافي أدنى نمطياً بنقطةٍ ونصف إلى نقطتين (بالإنجليزية في الأصل). globalpropertyguide.com، نسخة أرشيفية بتاريخ ٢٢ نوفمبر ٢٠٢٥. تقديرُ بوابةٍ متخصصة، غير رسمي. ↩